Haftungsfalle bei fehlender Baubewilligung – Wann beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen? Rechtsmangel bei einer Eigentumswohnung: Was bedeutet das?
OGH 23.10.2025, 9 Ob 47/25i
In einem aktuellen Fall wurde eine Eigentumswohnung verkauft, die nicht nach den genehmigten Plänen gebaut worden war. Es fehlte eine Baubewilligung für den tatsächlichen Zustand. Das ist ein klassischer Rechtsmangel: Der Käufer bekommt zwar die Wohnung, aber er darf sie nicht rechtssicher nutzen – es besteht sogar die Gefahr, dass sie abgerissen werden muss.
Wichtig: Bei Rechtsmängeln beginnt die Gewährleistungsfrist (im Gegensatz zu Sachmängeln) erst dann, wenn der Käufer vom Mangel erfährt (§ 933 Abs 1 ABGB). Die Käuferin hatte daher das Recht, von der Verkäuferin zu verlangen, dass diese den rechtmäßigen Zustand herstellt.
Tipp für Verkäufer und Bauträger von den Experten Girardi & Schwärzler & Pichler, Rechtsanwälte für Baurecht und Wirtschaft:
„Rechtsmängel können Jahrzehnte lang ein Haftungsrisiko darstellen, weil die Verjährungsfrist erst mit Kenntnis des Mangels beginnt. Prüfen Sie daher vor der Übergabe genau, ob alle Bauvorschriften und Genehmigungen eingehalten wurden.“
