Prüf- und Warnpflicht umfasst auch Prüfung der Flächenwidmung: Der Oberster Gerichtshof hat sich mit dieser Frage befasst: Was muss der Unternehmer prüfen? Muss er den Bauherrn warnen? Es droht Schadenersatz in erheblichem Umfang.
Was passiert, wenn ein Bauvorhaben öffentlich-rechtlich unzulässig ist, aber weder Bauherr noch Unternehmer davon wissen?
Ein Rechtstipp via Österreichische Bauzeitung. Autor: Christoph Gaar
Der Fall: Was ist passiert?
Ein Bauunternehmer errichtete eine Poolanlage an einer Stelle, an der bereits ein Pool stand. Problem: Die Fläche war als Grünland ausgewiesen – die Poolanlage wurde widmungswidrig gebaut. Die Bauherrn verlangten Schadenersatz für die gesamten Baukosten, Abriss und Entsorgung, da sie bei Kenntnis der Widmung nicht gebaut hätten.
Das Gerichtsurteil
Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied, dass der Bauunternehmer nicht nur den Grundbuchauszug prüfen, sondern auch Einsicht in den Flächenwidmungsplan nehmen hätte müssen. Die Widmungswidrigkeit wäre aus dem Plan erkennbar gewesen.
Was das für Sie bedeutet:
- Prüfpflicht: Sie dürfen sich nicht blind auf die Angaben des Bauherrn verlassen. Bei Bauprojekten müssen Sie eigenständig prüfen, ob öffentlich-rechtliche Voraussetzungen (z. B. Widmung, Bewilligungen) erfüllt sind.
- Flächenwidmungsplan ist Pflicht: Der OGH sieht die Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan als zumutbar und notwendig an.
- Risiko bei Pflichtverletzung: Übersehen Sie erkennbare Widmungsprobleme, drohen hohe Schadenersatzforderungen – bis hin zum Ersatz der gesamten Baukosten.
Praxistipps:
- Prüfen Sie vor Baubeginn (besser schon in der Angebotsphase) die widmungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens.
- Dokumentieren Sie Ihre Warnungen – das kann im Streitfall entscheidend sein.
- Klären Sie rechtliche Hindernisse (z. B. Widmung, Bewilligungen) selbst ab – nicht nur technische.
- Vertrag prüfen: Vereinbaren Sie klare Regelungen, wer für die Prüfung öffentlich-rechtlicher Voraussetzungen verantwortlich ist.
Fazit:
Die Warnpflicht nach § 1168a ABGB ist ernst zu nehmen – auch bei rechtlichen Fragen. Handeln Sie proaktiv, dokumentieren Sie Ihre Schritte und warnen Sie den Bauherrn bei erkennbaren Risiken.
Lesen Sie hier den ganzen Artikel von Christoph Gaar für die Österreichische Bauzeitung.
